Обзор рынка недвижимости Киева: итоги мая 2010 года

Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
- при подсчете в долларах 1619$/кв.м. (-0,2% );
- при подсчете в гривнах 12836грн/кв.м (0,0% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -0,2% в месяц (без изменения).
Индекс доходности -0,1 банк./деп. (+0,1 банк./деп.)

Индексы аренды жилья:
- в целом по Киеву: 98,0грн/кв.м
- жилье эконом класса: 86,1грн/кв.м
- жилье бизнес класса: 122,3грн/кв.м
- элитное жилье: 213,1грн/кв.м

Первую половину мая киевский рынок жилой недвижимости фактически отдыхал. Звонков, заявок, просмотров и сделок было существенно меньше, чем обычно в этот же период. Но любые каникулы рано или поздно заканчиваются; люди возвращаются к нерешенным жилищным, финансовым и прочим проблемам.

Во второй половине мая рынок оживился. Сначала увеличилось количество звонков и просмотров, а затем и количество сделок. При этом спрос сместился в сторону наиболее дешевого жилья; соответственно качество «усредненной» проданной квартиры заметно снизилось.

Носят ли эти процессы локальный характер или свидетельствуют об изменении общих тенденций – пока сказать сложно.

Причин роста деловой активности во второй половине мая, на наш взгляд, несколько.

Основная причина - реакция на переход от  «Справок-характеристик» на не очень пока понятные «Выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество».  Некоторые участники рынка  торопились оформить сделки, используя именно  «Справки-характеристики», срок действия которых – три месяца с момента выдачи (с 01.06.2010 года «Справки-характеристики» не выдаются). И дело тут не только в том, что переход от одних форм документов к другим мог затянуться, а это нарушило бы достигнутые договоренности. Очень многие  связывают нововведения с планами привлечения оценщиков к составлению документов, необходимых для операций с недвижимостью.  А это уже далеко не технический нюанс.

Еще одна причина увеличения деловой активности во второй половине мая - приближение отпускного сезона. В преддверии лета на рынке традиционно происходит оживление, вызванное стремлением продавцов и покупателей  достигнуть договоренностей и уладить дела до периода массовых отпусков.

Сказалось также и снижение цен на отдельные типы квартир. Хотя в целом цены предложений в мае были достаточно стабильными, тем не менее, некоторые владельцы не самого ликвидного жилья стали их снижать.  Как следствие этого, в отдаленных от метро районах появились вполне реальные предложения  двухкомнатных «хрущевок» (а, в отдельных случаях, и «чешек») ценой порядка 65000 долларов. Цены на трехкомнатные «хрущевки» в этих районах начинаются с 75000 долларов (таких предложений давно уже не было).

Примет ли подобное снижение цен массовый характер – время покажет.  Похоже, что рынок приближается именно к такому сценарию развития событий. И это будет началом его выздоровления.

Но для того, чтобы рынок оздоровился, необходима объективная информация о количестве сделок, реальных ценах продаж, состоянии и всей предыстории объектов недвижимости… Необходима информация о планах развития города, отдельных его территорий. Необходимы общественные обсуждения (в СМИ и на интернет-форумах) этих планов. Короче, много чего нужно.

Наш портал недвижимости давно уже работает над повышением открытости и прозрачности рынка. В том числе, обращаемся с письменными запросами к чиновникам. В частности, в последнее время направили официальные письма в Главное управления  Пенсионного фонда Украины и Главное управление статистики в городе Киеве с просьбой дать статистическую информацию о количестве сделок и общей стоимости проданных объектов. Возможно, какую-то информацию мы и получим. Но без государственной поддержки всех подобных начинаний тут не обойтись. Нужны законы и программы, способствующие развитию рынка, повышению его прозрачности.

Риэлторы работают над разработкой таких программ, используя при этом международный опыт. В частности, Риэлторская Палата Украины в мае провела заседание «круглого стола» на тему «Какие законы нужны рынку недвижимости Украины?». Там была анонсирована программа выхода из кризиса рынков недвижимости развивающихся стран, разработанная ООН и ФИАБСИ. 18 июня в Киеве состоится презентация этой программы.

И тут в качестве положительного примера можно привести опыт Грузии. Там за весьма короткое время так наладили работу, что практически любую информацию об объектах недвижимости можно получить по интернету, а важнейшие справки и акты оформить за считанные минуты (не выстаивая при этом огромнейшие очереди в БТИ) http://www.domik.net/mod/main/news/foreign/news91940.html .

Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже. Основная первичная информация была предоставлена агентством недвижимости «Планета Оболонь».

Статистика цен продаж

Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,7 раза.

Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

В мае средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- 1638$ (12994грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;

- 1712$ (13573грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

По сравнению с предыдущими месяцами, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах существенно снизилась. Объясняется это тем, что в списке продаж выросла доля низкокачественного («дешевого») жилья; доля же качественного («дорогого») жилья снизилась.

После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- 1764$ (13985грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;

- 1747$ (13850грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

По сравнению с апрелем, разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье выросла примерно на 2,3% и составила 14,5% (по всем известным сделкам) .

Индекс стоимости жилья Киева

Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:

- при подсчете в долларах снизился на 0,2%;

- при подсчете в гривнах практически не изменился.

Статистика цен предложений в долларах США

За период с 01.05.2010 по 01.06.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) выросла на 1,0%.

В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:

- в однокомнатных квартирах выросла на 1,2%;

- в двухкомнатных квартирах выросла на 0,9%;

- в трехкомнатных квартирах выросла на 0,2%;

- в многокомнатных квартирах выросла на 1,5%.

Изменения усредненных цен предложений в мае 2010 года приведены в таблице

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

В мае максимальное снижение цен предложений произошло на однокомнатные квартиры в Печерском районе (-7,7%). Максимальный рост цен предложений зафиксирован на многокомнатные квартиры в Шевченковском районе (+7,2%). Столь значительные отклонения от общерыночных тенденций вызвано тем, что предложение в этих сегментах невелико, и, как следствие этого, статистические погрешности  весьма значительны.

Соотношение цен спроса и предложения

Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса. При определении этих индексов мы ориентировались на заявки, которые плотно сгруппированы в нижнем диапазоне ценовой шкалы, предполагая, что именно они являются наиболее характерными для жилья эконом-класса.

Такой подход обусловлен тем, что распределение заявок на приобретение квартир бизнес-класса размыто по ценовой шкале и там намного сложнее определять индекс спроса покупателей.

К сожалению, информативность любого индекса спроса покупателей не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок.

С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.

Как следует из приведенных графиков, кривые цен спроса и предложения в мае вновь отдалились.

Первичный рынок жилья

Согласно официальным статистическим данным, в январе-марте 2010 года в Киеве было введено в эксплуатацию 133 жилых дома общей площадью 131,4 тысячи квадратных метров. Это на 30,5% меньше чем за этот же период в 2009 году.

Всего введено в эксплуатацию 1179 квартиры. Из них:

- однокомнатных 352 (средняя площадь квартиры 48,1кв.м);

- двухкомнатных 215 (средняя площадь квартиры 79,9кв.м);

- трехкомнатных 453 (средняя площадь квартиры 107,1кв.м);

- четырехкомнатных 81 (средняя площадь квартиры 147,1кв.м).

При этом существенно активизировались индивидуальные застройщики. В первом квартале 2010 года они ввели 44,8 тысяч квадратных метров (34,1% от общей площади). Это в 2,2 раза больше чем за этот же период в 2009 году.

Больше всего жилья введено в Святошинском (27,5%), Деснянском (19,7%) и Соломенском (18,6%) районах. Меньше всего - в Оболонском (2,4%), Днепровском (2,7%) и Подольском (3,2%) районах.

С заметным запаздывание органы статистики опубликовали данные о количестве строящихся и замороженных объектов (до этого аналитики давали самую разную информацию на сей счет).

По состоянию на начало 2010 года в Киеве было 161 строящихся многоквартирных жилых домов. Из них на 112 объектах строительство велось; на 45 объектах было временно прекращено; 4 объекта – законсервированы. Правда, какой именно смысл органы  статистики вкладывают в эти понятия – сказать сложно. В частности, если на огромном объекте трудится всего несколько рабочих, пытающихся его законсервировать, означает ли это, что «строительство ведется»? Деньги ведь бухгалтерия на строителей расходует и в своих отчетах это указывает…

О программах достройки замороженных объектов с высокой степенью готовности и стимулирования строительной отрасли высшие должностные лица страны говорят как о вопросах, близких к практической реализации. Может, действительно, в недалеком будущем они воплотятся в жизнь?

Определенные шаги делают и городские власти. В частности, приняли решение, согласно которому некоторые застройщики освобождены от передачи городу квартир в строящихся объектах.  При этом, естественно, возникает вопрос: почему приняты решения именно по этим застройщикам и объектам? И будут ли аналогичные решения по другим объектам?

Эти и многие другие вопросы, связанные с первичным рынком, весьма непростые. И требуют не только пояснений, но и обсуждения.

В частности, требуют самого внимательного изучения (в том числе, законодателей) проблемы, связанные с фактическим выкручиванием рук жильцам уже сданных новостроек.  Известен случай, когда застройщик, не ставя в известность будущих жильцов, создал ОСББ, который заключил договор с ЖЭКом застройщика. Тонкость тут в том, что условия и расценки   ЖЭК в прямом смысле диктует жильцам по своему разумению http://www.domik.net/mod/main/news/life/news91525.html .

В результате - противостояния, которые нередко доходят до судебных разбирательств. В одной из новостроек, сданной уже несколько лет назад, застройщик пытается через суд забрать три квартиры у активистов создания органа самоуправления жильцов. Забрать их под тем предлогом, что четыре года назад застройщиком были допущены ошибки, сейчас ошибки непонятно каким образом обнаружены, и эти квартиры (в которых давно живут люди, получившие на них правоустанавливающие документы) нужно передать представителям оффшорной компании.

Рынок ипотечных кредитов

Положение на рынке ипотечных кредитов остается сложным.

С одной стороны, банковская система, пусть и медленно, но выздоравливает. Об этом, в частности, свидетельствует тот факт, что все большее количество банков заявляют о своих программах возобновления ипотечного кредитования. Проценты и по кредитам, и по депозитам снижаются. По данным компании «Простобанк Консалтинг» средняя годовая процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах снизилась с 24,32% в апреле до 23,85% в мае.

Снизилась и общая задолженность по ипотечным кредитам. По данным  президента Украинской национальной ипотечной ассоциации Игоря Юшко, с начала 2010 года погашено около 3,5% задолженности по ипотечным кредитам; при этом общий ипотечный портфель уменьшился на 3,6млрд грн. и в настоящее время составляет 101,1 миллиарда.

С другой стороны, банки сейчас заняты не столько выдачей новых ипотечных кредитов, сколько реструктуризацией старых. Доля ипотечных кредитов в иностранной валюте остается очень высокой (по состоянию на 01.04.2010 года 77% ипотечной задолженности). И это притом, что у подавляющего большинства наших граждан доходы в национальной валюте.

Стабильных долгосрочных (и к тому же относительно дешевых) ресурсов финансирования ипотеки у большинства банков нет.  Риски кредитования в Украине очень высоки, законодательная база нестабильна и страдает популизмом. Отсюда высокие проценты по ипотечным кредитам и  крайне высокие требования к потенциальным заемщикам.

Пока банки, как правило, занимают выжидательную позицию во взаимоотношениях с должниками, реализуя залоговые квартиры лишь по согласованию с ними. Но как долго банки смогут занимать подобную позицию прогнозировать сложно.

Все понимают, что рано или поздно придется прибегать к достаточно жестким мерам, реализуя залоговые квартиры на аукционах. Готовясь к подобным сценариям, банкиры подготовили законопроект, который создает реальные механизмы изъятия и реализации залоговых квартир и иного имущества. Законопроект очень жесткий. В частности, разрешает взыскивать залоги без суда и выселять из квартир семьи с малолетними детьми. Прописана также передача по наследству кредитной задолженности.

Пока это лишь законопроект (вполне возможно, один из вариантов законопроекта). Но, судя по отдельным заявлениям в СМИ,  представлять его должен Кабмин. А если это так, то вероятность принятия отдельных  положений этого законопроекта весьма высока.

Прогноз на июнь

Полагаем, что в июне основную активность будут проявлять продавцы, имеющие на руках «Справки-характеристики» БТИ, срок действия которых подходит к концу. Некоторые из них наверняка будут снижать цены, стремясь поскорее оформить сделку.

Поведение других участников рынка будет зависеть от того, насколько оперативно БТИ сможет выдавать «Выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество». Хотя сотрудники БТИ и говорят, что прежние сроки оформления документов затянутся лишь на пару недель, но пока участники рынка осторожничают. Подписывая договоры задатков, конечную дату совершения сделки купли-продажи  нередко назначают с солидным запасом. Ведь если продавец не успеет собрать все необходимые документы к указанной дате, то формально нарушит условия; и покупатель вполне может потребовать возврат залога в двойном размере. Это, как правило, весьма значительные суммы. Да и сделка при этом не состоится.

Так что если переходные процессы в БТИ затянутся, то деловая активность неизбежно упадет. И это, скорее всего, совпадет с традиционным летним снижением деловой активности.

Анализируя различные прогнозы на июнь, мы все-таки склоняемся к сценарию, который наблюдаем последние несколько месяцев. А именно, работа рынка на малых оборотах с относительно стабильными общегородскими ценами.

Но при этом полагаем, что процессы, связанные со снижением цен отдельными продавцами, скорее всего, получат дальнейшее развитие.  Количество продавцов, которые по тем или иным причинам снижают цены, на наш взгляд, будет расти.

Аргументов в пользу подобного сценария достаточно много. И мы о них неоднократно писали. Потому остановимся лишь на самых основных.

Прежде всего, это огромный разрыв между накопления подавляющего большинства граждан и уровнем цен на недвижимость.

Во-вторых, это проблемы с ипотечными кредитами. Банки рано или поздно начнут прижимать проблемных ипотечников, и, судя по всему, законодатели им в этом помогут. Сам факт принятия законов, упрощающих изъятие квартир, наверняка, сделает должников сговорчивее. 

В-третьих, появление на рынке определенного числа «дешевых квартир» развяжет руки так называемым «обменщикам», пытающихся с помощью операций купли-продажи и относительно скромных накоплений улучшить жилищные условия. В нынешних условиях они зачастую просто не могут сбросить цену:  имеющихся накоплений не хватит для доплаты. А поскольку «обменщиков» на рынке достаточно много, то сформируется новый уровень цен.

Когда это произойдет и каков будет этот уровень цен пока сказать сложно. Возможно, развитие событий этим летом позволит дать более точный прогноз на ближайшие полгода - год.

Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77

Информационно-аналитический отдел портала недвижимости www.domik.net