|
Предложена регистрация объектов незавершенного строительства.Правительство
предлагает урегулировать процедуру регистрации имущественных прав на
объекты незавершенного строительства. Это позволит защитить застройщиков
и инвесторов при заключении договоров купли-продажи имущественных прав,
считают юристы. Покупатель незавершенного строительства сможет его
перепродать, а банки — принять в качестве залога. Однако это не сделает
безопасными сделки с целевыми ипотечными облигациями фондов
финансирования строительства, которые сейчас занимают весомую долю
первичного рынка жилья, пишет "Коммерсант-Украина" Вчера в парламенте был зарегистрирован законопроект Кабинета министров N10557 "О реализации социальных инициатив президента по удешевлению стоимости ипотечных кредитов".
Как и предусмотрено названием документа, в Бюджетном кодексе в перечень
защищенных статей бюджета будут включены расходы на компенсацию части
процентов по кредитам, полученным на строительство или приобретение
жилья в рамках программы президента по льготному кредитованию. Это норма
будет постоянной (кредиты выдаются на срок до 15 лет), чтобы не
создавать риски для граждан в случае нехватки средств бюджета. Однако
будут изменены и правила работы на строительном рынке. Законопроектом
предусмотрена обязательная государственная регистрация имущественных
прав на объекты незавершенного строительства и их части. Эта норма, по
словам директора департамента госпрограмм и развития жилищного
строительства Министерства регионального развития,
строительства и ЖКХ Александра Непомнящего, решит проблему залога в
случае ипотечного кредитования, в том числе льготного, а также станет
дополнительной гарантией права на собственность. По
данным партнера юридической компании Moris Group Тараса Герулы, до 60%
застройщиков осуществляют продажу незавершенных объектов недвижимости по
"серой" схеме — путем подписания договоров отчуждения имущественных
прав на жилье. "Это дает минимальные права инвесторам. Заплатив деньги,
они не защищены с точки зрения закона. И хотя жилье у инвестора не
заберут, могут не соблюдаться сроки строительства, и на это повлиять
невозможно",— поясняет господин Герула. Эта схема плохо защищает
заемщика и кредитора от рисков признания незаконным договора отчуждения
имущественных прав. "Поэтому и возникла потребность в урегулировании,—
поясняет юрист.— После регистрации имущественных прав инвестор может их
продать третьим лицам, а банк, имея имущественные права, получит
юридические основания для отношений с застройщиком". Партнер
юрфирмы "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус считает, что
при регистрации имущественных прав на незавершенные объекты
строительства будет исключена возможность их двойной продажи: "Если
права зарегистрированы за Ивановым, то закрепить их за Сидоровым уже
будет нельзя, если Иванов не произвел отчуждение в пользу Сидорова. Но
это увеличит расходы инвесторов на оформление и регистрацию прав". Однако
это решит лишь проблему прямых взаимоотношений инвестора с
застройщиком, с которым был подписан инвестиционный договор. Сейчас
многие застройщики привлекают средства населения с помощью выпуска
целевых строительных облигаций, которых новый механизм не касается. "Не
каждый механизм требует использования имущественных прав. Если вы
покупаете целевые облигации, вы не покупаете имущественные права, только
бумаги. И если заказчик недобросовестный, то он может продать облигации
и вам, и мне, еще кому-то — опционный сертификат, и только четвертому —
имущественные права. И все это на одну квартиру,— говорит юрист.— А
физическое лицо покупает ценные бумаги, и никакого отчуждения прав не
происходит до наступления срока их погашения (обмен на квадратные метры
построенного жилья.—"Ъ")". Поэтому, по мнению
госпожи Доценко-Белоус, необходимо внести изменения в закон "Об
инвестиционной деятельности" и прописать, что единственным законным
механизмом является договор купли-продажи имущественных прав. Система
регистрации будущей недвижимости как способ предотвращения финансовых
афер уже действует в России. Наталья Непряхина
|
