В предыдущем обзоре мы писали о заметном сокращении количества предложений , заявок на покупку, звонков по рекламе, просмотров и сделок. Писали также о снижении средних цен предложений.На этой неделе уровень деловой активности практически не изменился. Вторичный рынок недвижимости сейчас пребывает в состоянии стагнации.Основные причины стагнации хорошо известны. Это война на Донбассе, негативные прогнозы развития экономики, высокий уровень неопределенности, повышение коммунальных платежей, проблемы с горячей водой, недостаток энергоресурсов для отопления жилья в зимний период. В определенном смысле, все это стало своеобразной средой обитания рынка недвижимости и его участников. И рынок работал, пусть и на малых оборотах, в этих условиях. Почему же уровень деловой резко прыгнул вниз именно в последние недели?Причин, на наш взгляд, две: существенное проседание курса гривны , а также очередная попытка Нацбанка вытеснить иностранные валюты с рынка недвижимости. Именно эти причины усложнили, в первую очередь, торги и поиск компромиссов. Участники рынка (в основной своей массе) решили переждать, а заодно воспользоваться последними летними неделями и выехать на природу.Объектов в актуальной базе данных стало заметно меньше. Это не только сузило выбор, но и сказалось на тенденциях изменения средних цен предложений. За последнюю неделю в отдельных, причем достаточно заметных и важных сегментах рынка (таких, например, как квартиры в новых домах, а также возле метро) средние цены предложений подросли. Но это без аппроксимации; при использовании аппроксимации (сглаживания кривых) средние цены продолжали снижаться. Основная причина подобного парадокса – изменение состава предложения. Среди временно снятых с продажи квартир преобладают наиболее «дешевые», соответственно нарушилось соотношение «дешевых» и «дорогих» квартир. В реальности никакого роста цен мы не наблюдаем; цены предложений по-прежнему продолжают снижаться.
Среди заметных событий прошедшей недели - отмена Кабмином налоговой оценки недвижимости , с помощью которой прежнее руководство страны фактически монополизировало рынок оценки. Теперь на рынок могут вновь вернуться те тысячи оценщиков-профессионалов, которые работали тут многие годы. Насколько мы можем судить, все остальное осталось без изменений. В том числе, компьютерные программы, которые оценщики должны использовать.
Все отчеты об оценке недвижимости будут по-прежнему вноситься в соответствующий реестр Фонда госимущества. Анализ отчетов и оценок примерно одинаковых объектов недвижимости позволит выявлять недобросовестных и неквалифицированных оценщиков. Как все это будет реально происходить – посмотрим. Многое зависит от общественных организаций оценщиков, от того, смогут ли они создать и использовать альтернативные программы оценки, смогут ли очиститься от оценщиков-коррупционеров.
Средние цены предложений вторичного рынка жилья Киева, вычисленные на основании нашей актуальной базы данных, приведены в таблице.
Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости
Исходная информация в $/кв.м
23.08.2014
Изменение за последнюю неделю
Изменение за последние
20 недель
Средняя цена предложений по Киеву
Без аппроксимации
1547
-0,1%
-8,7 %
С использованием аппроксимации
1562
-0,5%
-8,1%
Средняя цена предложений в новых домах
Без аппроксимации
1653
+0,4%
-10,0%
С использованием аппроксимации
1687
-1,1%
-8,3%
Средняя цена предложений возле метро
Без аппроксимации
1791
+0,1%
-13,4%
С использованием аппроксимации
1816
-0,8%
-12,5%
Средняя цена 20% наиболее дешевых предложений
Без аппроксимации
1068
-0,6%
-5,2%
С использованием аппроксимации
1078
-0,5%
-4,9%
Средняя цена 20% наиболее дорогих предложений
Без аппроксимации
2086
+0,3%
-12,9%
С использованием аппроксимации
2106
-0,7%
-11,9%
Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).
Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в Шевченковском районе. При их построении методы аппроксимации не использовались.
График №1 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Шевченковском районе
- синяя кривая – в среднем по району;
- зеленая кривая – квартиры в новых домах;
- красная кривая – квартиры в домах возле метро
Средняя цена предложений в Шевченковском районе за последние три месяца снизилась на 10,3%; за последнюю неделю выросла на 1,1%.
Средняя цена предложений в новых домах в Шевченковском районе за последние три месяца снизилась на 9,1%; за последнюю неделю выросла на 1,3%.
Средняя цена предложений возле метро в Шевченковском районе за последние три месяца снизилась на 10,5%; за последнюю неделю выросла на 2,0%.
График №2 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр на однокомнатные и двухкомнатные раздельные квартиры в Шевченковском районе
- синяя кривая - в сегменте «однокомнатные квартиры»;
- зеленая кривая – в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры»
Средняя цена предложений на однокомнатные квартиры в Шевченковском районе за последние три месяца снизилась на 7,7%; за последнюю неделю выросла на 0,1%.
Средняя цена предложений на двухкомнатные квартиры в Шевченковском районе за последние три месяца снизилась на 1,2%; за последнюю неделю выросла на 6,2%.
График №3 . Изменение статистики цен предложений в долларах за квадратный метр на трех- и четырехкомнатные раздельные квартиры в Шевченковском районе
- синяя кривая - в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры»;
- зеленая кривая – в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры»
Средняя цена предложений на трехкомнатные раздельные квартиры в Шевченковском районе за последние три месяца снизилась на 4,5%; за последнюю неделю снизилась на 0,6%.
Средняя цена предложений на четырехкомнатные раздельные квартиры в Шевченковском районе за последние три месяца выросла на 6,1%; за последнюю неделю выросла на 3,3%.
Учитывая недостаток достоверной информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы решили не приводить примеры заключенных сделок.
Автор: Владимир Коломейко
| 