Домашнее здание
Эксперты
рынка жилья до последнего не верили, что налог на недвижимость
вступит в силу. В украинском законодательном поле этот сбор появился в
2010 году, во время принятия Налогового кодекса. Однако два года под
разными предлогами его переносили. Аналитики даже заговорили о том, что
налог формальный, и о нем вскоре забудут. Недвижимость в Украине —
священная корова, владельцы сотен квадратных метров продолжат
лоббировать отсрочку новой статьи расходов еще много лет. К большому
удивлению риелторов и экспертов, с 1 января 2013 года налог на
недвижимость все-таки заработает.
Как бы там ни было, но в
начале следующей недели всем хозяевам квартир площадью больше 120
квадратных метров и частных домов просторнее 250 «квадратов» можно брать
бумагу, ручку и высчитывать свой ежегодный платеж. За каждое превышение
максимальной необлагаемой налогом площади жилья придется заплатить 1%
минимальной зарплаты, установленной на начало отчетного года. В
госбюджете-2013 «минималка» с 1 января не должна быть меньше 1147 грн,
то есть за каждый «дополнительный» квадрат владельцу недвижимости
придется отдать государству 11,5 грн. Проще говоря, в квартире площадью
132 кв. м «лишними» будут считаться 12 «квадратов». И раз в год за такое
жилье придется заплатить 138 грн. Аналогичная схема применяется к
вычислению налога с жилого дома, только в этом случае от имеющейся
площади нужно будет отнять 250 кв. м.
Однопроцентный налог
применяется не для всех. Особо зажиточным украинцам, в собственности
которых есть квартиры и дома просторнее 240 и 500 кв. м соответственно,
придется за каждый метр превышения платить 2,7% минимальной зарплаты (с 1
января 2013 года — 30 грн). Впрочем, таких хором в нашей стране
немного, уверяют эксперты по недвижимости. Точнее, квартир по 250—300
«квадратов» в крупных городах единицы, а точный учет количества огромных
домов никто не ведет. Большая часть из них находятся за чертой города, и
еще в момент ввода в эксплуатацию они были оформлены дальновидными
владельцами как садовые или дачные дома. Соответственно, с нового года
они выпадают из списка объектов налогообложения. Кроме того, налог на
недвижимость не будут платить многодетные семьи, детские дома семейного
типа и семьи с приемными детьми, которые воспитывают больше трех
малышей.
Новая планировка
Налог коснется не только
хозяев многометражного жилья , но и владельцев нескольких жилых
объектов, площадь каждого из которых отдельно под налогообложение не
попадает. К примеру, если у человека есть две квартиры по 60
«квадратов», за одну из них он не будет платить ничего, но за вторую ему
начислят 690 грн (метраж умножаем на ставку в размере 1% минзарплаты).
«Налог рассчитывается по каждому объекту недвижимости, независимо от
того, сколько их у собственника, — поясняет юрист юрфирмы «Василь Кисиль
и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — При этом возможность не платить
дается только на одну квартиру или дом при условии, что их площадь
вписывается в льготные рамки. Для второго, третьего, пятого и десятого
жилья налог распространяется на всю площадь. Это и есть главный принцип
налога на недвижимость. Был определен стандарт: один собственник имеет
право на одну квартиру площадью до 120 кв. м или дом до 150 кв. м. И
все, что больше — уже роскошь».
В результате под налоговый пресс
попадают так называемые рантье — люди, которые владеют большим
количеством жилья в крупных городах страны и живут с дохода от сдачи
собственности в аренду. Риелторы говорят, что в столице, к примеру, есть
хозяева десяти квартир, в каждой из которых живут арендаторы. Именно на
них хозяева и переложат новый налог. Это значит, что с нового года и
так недешевая аренда квартир может подорожать еще на пару сотен гривен в
месяц. Впрочем, проблемы с количеством жилья легко решаются при помощи
юристов. «Лишнюю» квартиру или дом достаточно подарить детям, внукам или
другим близким родственникам. Правда, в спешном порядке сделать это все
равно не удастся. По словам президента Союза специалистов по недвижимости
Украины Александра Рубанова, с нового года из-за новых правил
регистрации права собственности рынок жилья будет фактически заморожен.
Кстати,
между членами семьи, друзьями и дальними родственниками можно
распределить не только «лишние» квартиры, но и «избыточные квадраты».
Для этого достаточно переоформить жилье в долевую собственность. «Если
квартира или дом находятся в общей долевой собственности нескольких лиц,
плательщиком налога является каждый из них за принадлежащую ему долю, —
поясняет Доценко-Белоус. — Льготная площадь при этом остается
неизменной для каждого человека, поэтому необлагаемая налогом площадь
жилья автоматически увеличивается. Например, квартира, которая находится
в совместном владении двух человек, не будет облагаться налогом при
метраже до 240 «квадратов» (льготные 120 кв. м умножаем на два). Если
владельцев трое, необлагаемая налогом площадь увеличивается до 360 кв.
м, и так до бесконечности». То есть двухуровневый пентхаус в центре
столицы вполне можно оформить на себя, жену, ребенка и тещу — и никто не
сможет обвинить в уклонении от уплаты налога.
Квартирная ставка
При
всей прогрессивности новшества (налог на недвижимость сейчас действует
во всех развитых странах), к украинской версии сбора у экспертов есть
целый список вопросов. Во-первых, до сих пор непонятно, с какой площади
жилья будут высчитывать «лишнее»: с жилой или общей. В первоначальном
варианте, который прописан в Налоговом кодексе, базой налогообложения
стала жилая площадь квартиры или дома. Затем Верховная Рада в первом
чтении приняла закон, отменяющий разграничение понятий общей и жилой
площади. Точнее, границы остались, но теперь коридор, кладовка, балкон и
лоджия считаются жилыми помещениями с учетом некоторых коэффициентов. К
примеру, из каждого квадратного метра лоджии половина относится к общей
площади, а половина — к жилой. В этих тонкостях до конца не разобрались
даже юристы, и вряд ли их освоили представители налоговых органов,
которым после праздников предстоит начислять налог и сообщать о сумме
владельцу объекта недвижимости.
Второй неучтенный момент —
взаимосвязь ставки налога и оценочной стоимости жилья. По мнению
Рубанова, это едва ли не более важный фактор при расчете налога, чем
собственно площадь жилья. «Такая привязка присутствует в 99% случаев
взимания налога на недвижимость в мире, — отметил Рубанов. — Ведь у
квартиры площадью 150 «квадратов» в центре Киева и такой же точно на
окраине Луганска разная цена. Аналогичная ситуация с домом. К примеру,
300 кв. м в пригородной зоне столицы может себе позволить себе только
миллионер, а в глухом селе под Тернополем — рядовая семья, которая
построила дом своими руками.
Без экспертной оценки объекта налогообложения ни о какой социальной
справедливости речи быть не может. По меркам богатых, налог будет
копеечным, а для бедных станет ежегодным финансовым бременем».
Третий
вопрос возникает при внимательном изучении юридических формулировок.
Налог не коснется малоимущих слоев населения и граждан среднего достатка
только в том виде, в каком он прописан сейчас. «Фактически существуют
три ставки налога на недвижимость, — говорит Доценко-Белоус. — Самая
большая — в размере 2,7% минимальной зарплаты, меньшая — в размере 1% и
льготная, или «нулевая», которая будет применяться ко всем, кто владеет
квартирой до 120 и домом до 250 кв. м. Это значит, что собственники
небольшого жилья в юридическом смысле не освобождаются от уплаты налога,
они его платят по нулевой процентной ставке. Но как только кому-то из
депутатов придет в голову изменить этот процент, налог на недвижимость
будет платить каждый». Проще говоря, с нового года налогоплательщиком
становится любой гражданин страны. Это важный нюанс для тех, кто сегодня
является долевым собственником квартиры: при покупке своего жилья налог
для таких украинцев будет насчитываться полностью».
За что придется доплачивать
Объектом
налогообложения является только жилая недвижимость. По Налоговому
кодексу Украины, к ней относятся: жилые дома, предназначенные для
постоянного проживания, и жилые пристройки к домам, квартиры в
многоквартирных домах, коттеджи и дуплексы, комнаты в многосемейных
(коммунальных) квартирах, жилые дома на садовых и дачных участках. При
этом от налога освобождается жилая недвижимость, которая находится в
государственной собственности или в зонах отчуждения (к примеру, в
Чернобыле). Также не будет облагаться налогом недвижимость детских домов
семейного типа и жилье, принадлежащее многодетным семьям (три и более
ребенка).
Сколько заработает на недвижимости бюджет
Финансовый результат от введения налога на недвижимость
в Украине не просчитан, поскольку полной базы данных о домах и
квартирах в стране пока нет. Однако по приблизительным расчетам,
проведенным еще в 2009 году, объем ежегодных поступлений в местные
бюджеты от владельцев роскошных апартаментов должен составить порядка
550—600 млн грн, или около 2% всех доходов государственного бюджета.
Сумма по сравнению с другими странами небольшая. К примеру, местные
бюджеты Великобритании в 2009 году получили от налога на недвижимость
24,6 млрд фунтов стерлингов (4,5% доходов госбюджета). Во Франции
поступления от этого налога достигают 51% доходов местных бюджетов, а в
США — 71%.
Каким будет налог на недвижимость в Украине*
Ставка налога | Площадь квартиры, кв. м | Площадь дома, кв. м |
0% | до 120 | до 250 |
до 1% минимальной зарплаты за каждый кв. м превышения | от 120 до 240 | от 250 до 500 |
2,7% минимальной зарплаты за каждый кв. м превышения | свыше 240 | свыше 500 |
*Налоговый кодекс Украины, ст. 265