Ситуация в строительной отрасли и на рынке недвижимости остается отражением ситуации в стране, но со своими особенностями разумеется. Девальвация гривны, «вымывание» сбережений, нестабильность от боевых действий на востоке никак не добавляют динамики развития указанным сферам экономики.Случай на стройке.В строительстве ситуация далеко не самая благоприятная. По данным Госстата, за 9 месяцев объем выполненных стройработ по сравнению с аналогичным периодом 2013 года уменьшился на 17,2% (7,14 млрд. грн.) до 34,4 млрд. грн. Наибольшее снижение ожидаемо зафиксировано в Луганской и Донецкой областях (на 42,4% и на 37,5% соответственно), за ними следует Киевская область, где снижение составило 35,9% до 1,5 млрд. грн. Напомним, что в 2013 году объем выполненных строительных работ по сравнению с 2012 годом уменьшился на 14,5%, или на 9,985 млрд. грн. до 58,9 млрд. грн.
«Ложкой меда» является то, что за III квартал начались работы на 8 столичных объектах, которые были заморожены по итогам кризиса 2008-2009 г. и стали долгостроями.
Статистика строительного рынка Киева за 9 месяцев 2014 года выглядит более чем оптимистично: с января по август он пополнился 23 новыми проектами с общим объемом предложения более 6,5 тыс. квартир, и до конца года ожидается завершение еще пяти ЖК. При этом до 10% комплексов строятся с опережением графика, что для кризисного периода и еле живого спроса — экономический нонсенс.
С другой стороны, на строительный рынок пребывают новые игроки. В III квартале 2014 Госархстройинспекция выдала 1,1 тыс. лицензий на ведение хоздеятельности в сфере строительства. Больше всего таких лицензий выдано в Киеве, а также в Днепропетровской, Киевской, Харьковской, Одесской и Львовской областях.
Привлечению новых игроков на рынок способствует упрощение лицензирования и разрешительной документации. Так, введены единые формы для заявлений о получении (переоформлении, аннулирования, дубликата) строительных лицензий, а также формы для информации о способности компании вести указанные работы.
Со своей стороны соглашение об ассоциации между Украиной и ЕС открывает отечественным стройкомпаниям возможность выхода на внешние рынки подрядных услуг. Правда необходима перестройка системы менеджмента и повышение качества, да и конкуренции еще никто не отменял. В любом случае перспектива выхода украинских стройкомпаний на европейские рынки не столь близкая и не столь однозначная.
Эксперты отрасли уверяют, что стройрынок Украины сохраняет свою потенциальную инвестиционную привлекательность для иностранных инвесторов (прежде всего в части коммерческой недвижимости), которая станет явью после того как «устаканится» политико-экономическая ситуация и прекратятся военные действия на востоке. С этим сложно не согласиться, но есть и поправка – ранее немалая часть инвестиций приходила со стороны российских инвесторов. Даже если ситуация быстро улучшится, российские инвестиции не скоро появятся на нашем рынке.
Худший рынок в мире
Немного другая ситуация на рынке недвижимости. Из-за девальвации долларовые цены на недвижимость продолжают падать. По данным консалтинговой компании SV Development, за последний квартал средняя цена продажи 1-3-комнатных квартир на первичном рынке (строящиеся дома) в Киеве снизилась на 5,63% до $1090 за кв.м., тогда как на «вторичке» средняя цена упала на 5,23% до $1213 за кв.м.
Немного другие данные дает ИАП «Столичная недвижимость»: в октябре 2014 года средняя стоимость представленных к продаже квартир на «первичке» составила 15853 грн./кв. м., (+0,6% к сентябрю), а за год (с октября 2013-го) цены выросли на 18,6%. При этом в октябре приостановили свой рост цены на квартиры эконом-сегмента, что связано с выходом на рынок новых проектов. Касательно «вторички», то по итогам октября средняя стоимость выросла на 0,2% до 23301 грн./кв. м., а в долларах снизилась на 0,2% до 1799 долл. США/кв. м (±1,3%).
Со своей стороны эксперты рынка спорят, достигли ли цены «дна» или нет. Это не суть важно, т.к. это мало влияет на потребительское поведение и на отложенный спрос. Да и само понятие «ценовое дно» весьма условное, эксперты говорят о нем давно и сугубо в теоретической плоскости. Даже если «дно» достигнуто, покупатели не ринуться покупать «квадраты». Те, у кого есть деньги, уже вкладывают их в квартиры, решая свои жилищные вопросы или с целью сохранения средств (более редкий мотив). Эксперты предполагает, что часть покупателей, изъяв свои вклады из банков, с целью сохранения средств вложились в недвижимость, которую затем планируют сдавать в аренду.
Вместе с тем, ощущение «дна» все-таки проистекает из данных ежеквартального рейтинг Global House Price Index, который зафиксировал падение стоимости жилья в Украине на уровне 28%, что намного больше, чем в других странах, присутствующих в отчете. Например, спад в цене жилья произошел и в Индии, Словении, России, Греции, Испании, но составил скромные 5-8%. По этому критерию Украина на данный момент является худшим рынком жилой недвижимости в мире.
Наиболее понятным показателем активности на рынке недвижимости является динамика продажи квартир. По данным агентства недвижимости SV Realty, в октябре в Киеве продано 1 165 квартир (521 квартира на вторичном рынке и 644 продано в недостроенных домах). По предыдущим месяцам динамика была такова: в сентябре – 1291 квартиры (578 – «вторичка» и 713 на первичном рынке), в августе – 1157 (536 и 621), в июле – 1448 (642 и 806), в июне – 1338 (592 и 796) и в мае - 1176 (465 и 711). Как видим, помесячная динамика продажи квартир «скачет». Августовское снижение можно пояснить летним снижением активности, осеннее снижение можно связать с парламентскими выборами пояснение же других месячных цифр не будет столь же логичным.
С другой стороны, в 2013 году по сравнению с 2012 годом снизилось на 8,2% - до 30 621 сделки. На вторичном рынке столицы было совершено на 16,1% меньше сделок купли-продажи квартир, чем в 2012 году – 16 154. При этом, количество сделок на «первичке» в 2013 году по сравнению с 2012 годом выросло незначительно – на 2,7%, до 14 467. Судя по помесячным цифрам, снижение продаж будет и по итогам 2014 года.
С другой стороны, росту продаж недвижимости способствовали политические фактор миграции с Донбасса и Крыма. Развитию столичного рынка также могут помочь прошедшие парламентские выборы - формированием новых органов власти и существенное обновлением состава Верховной Рады, что повлечет за собой переезд в Киев не только многих вновь избранных депутатов, но и членов их семей, инфраструктуры приближенных к ним компаний.
Интересной тенденцией является то, что более половины покупателей предпочитают более дешевое, но более рисковое жилье в строящихся домах, тогда как раньше большинство сделок приходилось на вторичный рынок. Виной этому как расширение предложения на первичном рынке, так и в некоей мере рост доверия к первичному, где риски в последнее время снизились, хотя и остаются относительно высокими. Расширение предложения привело к тому, что покупатель недвижимости сегодня стал требователен к объекту и его качеству.
Причина падения продаж также состоит в том, что ипотечное кредитование в финансировании сделок занимает буквально несколько процентов, т.е. почти все продажи идут за «нал». Конечно, государство ограничивает наличный оборот, поэтому на 20% возросло число сделок по дарению недвижимости, т.е. население не хочет показывать государству финансовую сторону сделок купли-продажи. Впрочем, часть сделок «закрывается» программами рассрочки от застройщиков, но их доля не столь велика.
Вместе с тем, большинство сделок приходится на эконом-сегмент. Максимальное количество сделок в 2013 году приходилось на квартиры до $100 тыс. – 61% от общего количества сделок. Еще 25% квартир было продано в ценовой категории $100-200 тыс. На категорию свыше $200 тыс. пришлось 14% сделок.
Какой бы не стоял ценник на квартире, покупатель всегда хочет по-дешевле. Согласно исследования консалтинговой компании Colliers International, разрыв между ожиданиями продавца и покупателя вторичной жилой недвижимости Киева составляет минимум $440/кв. м. По ожиданиям потенциальных покупателей, стоимость 1 кв. м не должна превышать $1,25 тыс.
Ситуация на рынке недвижимости полностью зависит от обстановки в стране, от перспектив восстановления экономики, т.е. в краткосрочной перспективе – все туманно. Отсутствие банковского кредитования покупки квартир и самого процесса строительства, падающие возможности приобрести жилье за обесценивающиеся гривневые сбережения, удорожание самого строительства (хотя доля импортной составляющей обычно не превышает 20%) не создают предпосылок для оптимистических прогнозов.
|
