От чего зависит стоимость недвижимости, до какого уровня потенциально могут обвалиться цены и кто от этого выиграет.Некоторые покупатели пользуются снижением цен на квартиры, ищут продавцов, готовых сбросить еще 5-10-15% - и покупают квартиру, которую хотели или даже чуть лучше, по цене, о которой год назад можно было только мечтать.Другие же по-прежнему ждут, что «пузырь рынка недвижимости вот-вот лопнет» и цены обвалятся в разы.

Ан решил разобраться, станут ли квартиры в таком случае доступней и кто выиграет от обвала цен.

Спрос есть — нет возможностей

В Киеве, да и в целом по Украине, есть огромная потребность в жилье. Кто-то называет это отложенным спросом, что не совсем корректно. Отложенный спрос — это потребность в покупке и возможность ее осуществить, но отложенные на какое-то время. У украинцев же, особенно у киевлян, потребность есть, но нет возможности.

Допустим, цены обвалятся в несколько раз — до $200 за квадратный метр в Киеве (в регионах, в таком случае, снижение будет пропорционально). Маловероятно, но все же допустим. Станут ли квартиры от этого доступней при нынешнем уровне доходов? Технически — да. И даже индекс недоступности снизится до уровня отдельных европейских стран.

Читайте также: Квартиры в Киеве дешевеют, но доступнее не становятся

Однако, учитывая, что средняя зарплата по Киеву сегодня чуть выше 200 долларов и большинству ее хватает только на еду и оплату коммунальных услуг, в лучшем случае, еще на одежду и нехитрые развлечения, даже пятикратное снижение цен мало поможет. Недвижимость как была для среднестатистического жителя столицы либо недостижимой мечтой, либо доставшейся в наследство реальностью, так и останется.

Как сделать недвижимость доступной

Принцип прост, да реализация хромает.

Для того, чтобы недвижимость стала доступной широким слоям, нужны стабильный рост экономики и благосостояния населения — иными словами, уверенность в завтрашнем дне — и ипотека под 5-7% годовых.

Вот, собственно, и все. Как ранее уже подсчитал Domik.ua , при такой ставке по ипотеке, даже при нынешних ценах, размер ежемесячных платежей будет равен стоимости аренды квартиры. Значит, возможность купить квартиру в кредит будет доступна более широкому кругу покупателей.

Читайте также: Сможет ли ипотека перезагрузить рынок недвижимости

Но, увы, экономический рост в Украине все никак не задается.

Кто выиграет в случае обвала цен?

Хотя при обвале цен на квартиры до тех же $200 за квадратный метр, доступнее они для большинства не станут, выиграть от этого могут многие.

Во-первых, обменщики с кое-какими — конечно же, долларовыми — сбережениями. Они смогут существенно улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, инвесторы в недвижимость с теми же долларовыми сбережениями. Только представьте: при такой стоимости квадратного метра, стоимость средней 40-метровой однокомнатной квартиры составит $8000. Что, в свою очередь, должно существенно снизить арендные ставки.

Читайте также: Сколько должна стоить квартира в Киеве, исходя из доходного метода оценки недвижимости

Стало быть, третьей выигравшей группой станут арендаторы. Исходя из принципа 100 арендных плат, при стоимости квартиры в $8000, цена аренды такой квартиры должна составить $80 — по нынешнему курсу это 2000 грн. Напомним, за хорошую 40-метровую квартиру. Не так уж плохо при существующем уровне зарплат, согласитесь.

Получается, что от обвала цен на недвижимость выиграют все. Включая и сегодняшних продавцов-обменщиков, отчаянно не желающих снижать цены и загнанных этим нежелание в тупик.

Читайте также: Почему продавцы не хотят снижать цены на квартиры

Есть только одно, но существенное препятствие — себестоимость.

Почему не стоит ждать обвала цен

Понятно, что себестоимость ветхих хрущевок, уже отслуживших свое, и даже не по одному разу, стремится к нулю. Это особенно любят подчеркивать апологеты гипотетического обвала цен. Но они забывают о корреляции цен вторичного рынка с ценами на первичном, которые, в свою очередь, напрямую зависят от себестоимости строительства.

В украинских реалиях, разница между ценой на первичном и вторичном рынке недвижимости в одном сегменте — около 20% в пользу последнего. Это стоимость рисков, которые несет покупатель, инвестируя в строящийся объект, и которых он лишен при покупке квартиры на вторичном рынке. По данным застройщиков, сегодня в Киеве себестоимость строительства в эконом-сегменте - $500-600. Плюс прибыль застройщика, которая тоже закладывается в цену. Прибыль в тяжелые времена, конечно, можно и уменьшить, но не ниже себестоимости. Стало быть, ниже $600-700 за квадратный метр цены на вторичном рынке не снизятся.

Можно ли снизить себестоимость строительства? Можно.

В Минрегионстрое приводят другую цифру — 6171 грн за квадратный метр. По курсу 25 грн за доллар это — около $250. Дело в том, что застройщики в себестоимость закладывают затраты на инфраструктуру и неофициальные платежи — неотъемлемый атрибут на всех этапах строительства. Если государство полностью возьмет на себя строительство инфраструктуры, а коррупция в Украине будет чудесным образом искоренена, себестоимость строительства, может, и снизится до $250, цена квадратного метра на первичном рынке, вслед за ней, до $350-400. Но только если по более высоким ценам покупать не будут. Тогда и на «вторичке» можно будет рассчитывать на цену в $400-500. Но не меньше.

Что ж, тоже неплохо. Правда, 500 долларов при нынешнем курсе — это 12-13 тысяч гривен. Если средняя цена квадратного метра снизится до этого уровня, можно говорить о возвращении к ценам начала 2014 года, но никак не об обвале.

Очевидно потому, что квартиры в Киеве хоть и переоценены, но не так сильно, как кажется. Зато доходы существенно ниже, чем нужно для покупки недвижимости.